Hệ số sử dụng đất là gì? Công thức tính hệ số sử dụng đất ra sao? Quy định về hệ số sử dụng đất cụ thể như thế nào? Là những thắc mắc được rất nhiều người quan tâm khi đầu tư nhà đất hoặc trong quá trình xây dựng. Việc nắm rõ thế nào là hệ số sử dụng đất ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của chủ căn hộ. Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu chi tiết hơn về vấn đề này trong bài viết dưới đây nhé!
Hệ số sử dụng đất là gì
Hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng toàn bộ công trình (sẽ không bao gồm diện tích sàn tầng hầm, tầng mái và hố thang máy) với diện tích toàn bộ lô đất đang sử dụng. Đơn vị tính là mét vuông (m2).
Đang xem: Hệ số sử dụng đất là gì? ý nghĩa ra sao update 2021
Một cách dễ hiểu hơn, hệ số sử dụng đất chính là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng trên tổng diện tích của mảnh đất. Tổng diện tích sàn xây dựng sẽ được tính bao gồm tất cả diện tích sàn của các tầng cộng lại, chỉ trừ tầng hầm, tầng mái, tầng kỹ thuật.
Hệ số này ra đời với tác dụng nhằm khống chế xây dựng số tầng quá cao trong khu vực đất xây dựng tương ứng với tỷ lệ xây dựng cho phép. Đây là chỉ số rất quan trọng, nó thể hiện quy mô công trình, kinh phí đầu tư cũng như sản phẩm tạo ra là bao nhiêu trên mỗi m2 đất.
Quy định về hệ số sử dụng đất ra sao?
Quy chuẩn xây dựng năm 1997 quy định hệ số sử dụng đất tối đa là 5 lần.Năm 2008, quy chuẩn quy hoạch xây dựng đã loại bỏ khái niệm và quản lý chi tiêu về hệ số sử dụng đất.Hiện nay, chỉ tiêu sử dụng đất được hiểu là mật độ xây dựng nhân với tầng cao (không tính hầm).
Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hay thiết kế đô thị phải đảm bảo các quy định tại Bảng 2.13 theo Thông tư 22/2019/TT-BXD.
Bảng 2.13: Hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị, công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình.
Quy định về hệ số sử dụng đất
Cũng theo thông tư này, chỉ tiêu sử dụng đất được quy định cụ thể như sau:
Đất xây dựng các điểm dân cư nông thôn phải phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương. Trong đó:
Đất xây dựng công trình nhà ở tối thiều là 25m2/người.Đất xây dựng công trình công cộng và dịch vụ tối thiểu 5m2/người.Đất giao thông và hạ tầng kỹ thuật tối thiều là 5m2/người.Và đất cho cây xanh công cộng tối thiều là 2m2/người.
Cách tính hệ số sử dụng đất
Cách tính hệ số sử dụng đất là điều mà bất cứ kiến trúc sư tiến hành thiết kế bản vẽ xây dựng nào cũng đều phải nắm rõ. Bởi hệ số này ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô của công trình, kinh phí đầu tư,… Dưới đây là công thức tính cũng như một vài ví dụ về cách tính để bạn tham khảo:
Công thức tính
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng/Tổng diện tích lô đất
Trong đó:
Tổng diện tích sàn xây dựng là tổng diện tích của tất cả các sàn cộng lại, bao gồm: Tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái, tầng tum.
Xem thêm: Định Nghĩa Của Từ ” Công An Tiếng Anh Là Gì ? Bộ Công An Trong Tiếng Anh Là Gì
Diện tích sàn một tầng là diện tích sàn xây dựng của tầng đó, gồm: Tường bao (hoặc phần tường chung thuộc về ngôi nhà), diện tích mặt bằng lô gia, ban công, cầu thang, hộp kỹ thuật, giếng thang máy, ống khói,…
Công thức tính hệ số sử dụng đất
Ví dụ về cách tính hệ số sử dung đất
Ví dụ: Bạn xây dựng một ngôi nhà với diện tích là 50m2, gồm 5 tầng, trên một lô đất 100m2.
Vậy Hệ số sử dụng đất = 50 x 5/100 = 2.5 lần (hoặc là 250%)
Hoặc một ví dụ khác: Ta có 1 lô đất diện tích 1000m2, xây dựng 8 tầng, diện tích xây dựng 1 tầng sẽ là 600m2, đường nội bộ và cây xanh là 400m2.
Vậy Hệ số sử dụng đất = 8 x 600/1000 = 4.8 lần
Đơn vị của Hệ số sử dụng đất có 2 kiểu như sau:
FAR: Sử dụng đơn vị là lần. Ví dụ như 2 lần, 4 lần, 4.5 lần.FSI: Sử dụng đơn vị là %. Ví dụ như 200%, 400%, 450%.
Tuy nhiên có một số quốc gia vẫn dùng kiểu đơn vị đặc trưng riêng của họ, chẳng hạn như Nhật Bản là dùng FAR nhưng đơn vị sử dụng lại là %.
Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất
Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong thi công công trình. Hệ số sử dụng đất tỉ lệ thuận với mật độ dân cư của khu vực đó. Hệ số FAR càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án cũng càng thấp. Và ngược lại FAR càng cao thì mật độ dân cư cũng sẽ cao. Chỉ số này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của khu dân cư tại dự án mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ khi vòng đời dự án kết thúc.
Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất
Ngoài ra, hệ số FAR càng thấp thì sẽ càng dễ tìm được nhà đầu tư xây dựng khi hết vòng đời (niên hạ sử dụng 50 – 70 năm). Vì theo các nhà đầu tư, khi nhận đầu tư xây dựng mới một dự án cũ, nhằm đảm bảo có thể bố trí tái định cư cho cư dân tại chỗ miễn phí và lợi nhuận nhà đầu tư thì hệ số FAR phải cao gấp 3 lần khu căn hộ cũ.
Xem thêm: Cách Phân Loại, Phân Cấp Công Trình Công Nghiệp Là Gì ? Phân Cấp Công Trình Công Nghiệp
Kita Group mong rằng những thông tin về hệ số sử dụng đất là gì trên đây sẽ giúp bạn đọc hiểu rõ để từ đó có quyết định đúng đắn khi mua hoặc đầu tư nhà đất.