Một dự án bất động sản an toàn pháp lý cần đảm bảo những yếu tố nào, khách hàng nên kiểm tra những giấy tờ gì? Luật sư Lê Trung Phát của Đoàn Luật sư TP.HCM tư vấn bạn đọc.
Đang xem: Cơ sở pháp lý là gì
Trong năm 2018 vừa qua, tình trạng tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư tại các dự án BĐS không có thông tin minh bạch xảy ra rất phổ biến. Điều này đã khiến nhiều người lo ngại, băn khoăn về cách xác minh tính an toàn pháp lý dự án BĐS, trong đó có chị Thu Hồng (TP.HCM):
“Gia đình tôi dự định mua đất nền thuộc dự án của chủ đầu tư nhưng chưa có kinh nghiệm để chọn doanh nghiệp uy tín, dự án đảm bảo. Luật sư cho tôi hỏi, muốn xem một dự án địa ốc có an toàn pháp lý hay không thì cần chú ý những gì? Có văn bản nào chứng minh điều đó không? Nếu tôi muốn yêu cầu chủ đầu tư cho xem những văn bản đó thì có được không? Trân trọng cảm ơn”.
An toàn pháp lý dự án Bất động sản
Luật sư Lê Trung Pháp, Giám đốc Công ty Luật TNHH Luật sư Riêng, Đoàn Luật sư TP.HCM giải đáp vấn đề an toàn pháp lý dự án BĐS như sau:
Cơ sở pháp lý:Luật Đất đai 2013Luật Kinh doanh bất động sản 2014Luật Xây dựng 2014Luật Nhà ở 2014
Để xác minh tính minh bạch, an toàn pháp lý dự án BĐS, bạn cần tìm hiểu và nắm rõ những nội dung, giấy tờ sau:
Giấy tờ về Quyền sử dụng đất (quyết định giao đất, cho thuê đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)Giấy tờ chứng minh hoàn thành nghĩa vụ tài chính về việc sử dụng đấtGiấy phép xây dựng hoặc quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệtGiấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp
Bên cạnh những yếu tố xác định tính an toàn pháp lý dự án như trên, bạn cũng nên kiểm tra thêm thông tin về chủ đầu tư, đơn vị tổng thầu, đơn vị thiết kế, thông tin dự án trên các phương tiện thông tin đại chúng vì những dự án có vướng mắc, khiếu kiện thường được đăng tải phổ biến ở các cổng thông tin lớn để mọi người cùng cảnh giác.
Bên cạnh đó, bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu chủ đầu tư cho xem những văn bản chứng minh tính minh bạch, an toàn pháp lý dự án trước khi quyết định mua theo quy định của pháp luật.
6+ Lưu ý cơ bản về pháp lý nhà đất
Các loại thuế, phí nào phải nộp khi bán nhà?
Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bạn phải nộp các loại thuế và phí như sau (trừ các trường hợp được miễn đóng thuế, phí và lệ phí theo quy định của pháp luật):
Chớ vội mua bán nhà đất nếu không nắm những kiến thức này
Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành)
Thuế thu nhập cá nhân
Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung năm 2012, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng là một trong các loại thu nhập chịu thuế. Có hai cách xác định thuế thu nhập cá nhân mà người chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải nộp như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
Giá bán: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng;
Giá mua: Là giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua bán. Đối với nhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở.
Giấy tờ mua nhà có bắt buộc phải công chứng?
Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, các loại hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực, gồm: hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, thế chấp, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Ngoài ra, văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng cần được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã.
văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng cần được công chứng hoặc chứng thực theo quy định
Có được phép bán nhà đang thế chấp ngân hàng?
Theo khoản 4 Điều 718 Bộ luật Dân sự 2005, bên thế chấp quyền sử dụng đất được “chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”.
Như vậy, bạn được phép bán nhà đang thế chấp nếu thỏa thuận được với ngân hàng và được đồng ý. Việc mua bán nhà trong trường hợp này hoàn toàn là do thỏa thuận giữa các bên, không trái pháp luật. Bạn cùng với bên mua và ngân hàng nhận thế chấp tài sản có thể lập thỏa thuận ba bên liên quan việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán đối với ngân hàng.
Nếu số tiền bán nhà nhiều hơn số tiền nợ của bên bán tại ngân hàng, bên mua sẽ nộp cho ngân hàng một khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) để thanh toán khoản nợ của bên bán. Ngân hàng sẽ thực hiện thủ tục xóa thế chấp và trả lại giấy tờ sở hữu nhà cho bạn. Bạn và bên mua thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại, sau khi đã trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng.
Sau khi nhận được giấy tờ nhà, hai bên sẽ thực hiện thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật.
Xem thêm: ” Get Out Of Là Gì ? Nghĩa Của Từ Get Out Of Trong Tiếng Việt
Thời hạn sử dụng nhà chung cư là bao lâu?
Theo Điều 99 Luật Nhà ở 2014, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư.
Theo khoản 2 Điều này, khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định.
Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Như vậy, thời hạn sử dụng nhà chung cư cụ thể được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan có thẩm quyền. Quy định của Luật nhà ở đã nêu rõ nếu chung cư vẫn còn an toàn thì vẫn được tiếp tục sử dụng tương ứng với thời hạn kiểm định; hoặc nếu hư hỏng thì có thể cải tạo, xây dựng lại phù hợp với quy hoạch để tiếp tục xây dựng (nếu phù hợp với quy hoạch).
Trường hợp chung cư không còn đảm bảo an toàn, không phù hợp quy hoạch buộc phải giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ thì người sở hữu chung cư cũng được bố trí tái định cư theo quy định.
Xây nhà trên đất nông nghiệp bị xử lý như nào?
Do đó, nếu bạn xây lại nhà trên thửa đất mà chưa được sự chấp thuận của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể bị xử phạt hành chính theo quy định; ngoài ra còn bị buộc phải khôi phục tình trạng của đất trước khi vi phạm, như tháo dỡ nhà, công trình… đã xây dựng trên đất hoặc bị thu hồi đất.
Do đó, trong trường hợp gia đình bạn muốn xây dựng nhà ở hoặc công trình phụ trên đất nông nghiệp, trước tiên phải làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp và sau đó phải xin cấp phép xây dựng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Xây nhà, nhập hộ khẩu, việc nào nên làm trước?
Trong sổ hộ khẩu có yêu cầu xác định rõ đơn vị hành chính, đường phố, số nhà, xác định rõ được chỗ ở hợp pháp và công dân có trách nhiệm đến để làm thủ tục điều chỉnh khi có thay đổi.
Theo Nghị định 56/2010/NĐ-CP, giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của công dân là một trong các giấy tờ sau đây: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở; giấy tờ về quyền sử dụng đất ; giấy phép xây dựng; hợp đồng mua bán nhà ở;…
Như vậy, chưa xây nhà trên đất thì không có đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai (đã có nhà ở trên đất đó) để đăng ký hộ khẩu trên mảnh đất của bạn.
Do đó bạn phải xây dựng nhà trước rồi bạn thay đổi nơi đăng ký thường trú từ nhà bố mẹ đẻ sang nhà mới của hai vợ chồng, theo Điều 23 Luật cư trú (Người đã đăng ký thường trú mà thay đổi chỗ ở hợp pháp thì trong thời hạn 24 tháng, kể từ ngày chuyển đến chỗ ở hợp pháp mới có trách nhiệm làm thủ tục thay đổi nơi đăng ký thường trú).