Tỷ suất vốn hóa là gì? Có những phương pháp gì để tính tỷ suất vốn hóa? Để hiểu rõ nhất định bạn phải đọc bài viết này!
Tỷ suất vốn hóa là gì?
tỷ suất vốn hóa là gì? tỷ suất vốn hóa(capitalization rate) là một phân số thể hiện quan hệ giữa nguồn thu ròng của một năm và giá trị của gia tài, cho nên vì vậy nó được sử dụng để chuyển thu nhập thành giá trị. R = I/V (1) Trong đó:
I: thu nhập hoạt động ròng tài sản tạo ra trong năm thứ nhất;V: Giá trị bất động sản;R: tỷ suất vốn hóa.
Đang xem: Tỷ suất vốn hóa là gì
Cách tính tỷ suất vốn hóa là gì?
bất kể một lợi tức nào từ Bất Động Sản đều có một dòng thu nhập và giá trị của nó cóthể được xem bằng vốn hoá trực tiếp, lợi tức thường được áp chế để đánh giá là lợi tứcsở hữu, bao gồm tổng thể toàn bộ các quyền liên quan đến BĐS Nhà Đất. Công thức vốn hoá được ápdụng trong trường hợp này như sau:Giá trị tài sản (V) = thu nhập hoạt động thuần (NOI) / tỷ lệ vốn hoá tất cả (Ro)thẩm định và đánh giá viên có khả năng ước tính tỷ lệ vốn hoá tổng thể bằng nhiều kỹ thuật khácnhau tuỳ theo số lượng và chất lượng Thông tin dành được. Các kỹ thuật áp dụng là:1) Rút ra từ các thương vụ làm ăn,2) Rút ra từ thông số nhân nguồn thu,3) Từ công thức vốn vay – đầu tư,4) Từ công thức góp vốn đầu tư đất và khu công trình và5) Công thức hoàn trả nợ.
Các phương pháp tính tỷ suất vốn hóa là gì?
a) Phương pháp so sánh
Phương pháp áp dụng cho gia tài cần thẩm định và đánh giá giá bằng cách so sánh, rút ra từ những tỉ suất vốn hóa của những tài sản tương tự trên thị trường.
Để áp chế phương pháp này, thẩm định viên cần phải tìm hiểu, khảo sát tin tức của ít nhất 03 gia tài so sánh trên thị phần, bao gồm:
Các tin tức về giá giao dịch, mục tiêu sử dụng, điều khoản tài chính, điều kiện thị trường tại thời điểm bán, đặc điểm của người tiêu dùng, thu nhập hoạt động, chi phí hoạt động, tỉ lệ thất thu do không sử dụng hết 100% năng suất, rủi ro thanh toán và các vấn đề tương quan khác.
Trong trường hợp các gia sản so sánh có các vấn đề khác biệt với gia tài thẩm định và đánh giá giá thì cần tiến hành kiểm soát và điều chỉnh các vấn đề khác biệt này.
cách tính nguồn thu hoạt động thuần, chi phí hoạt động áp chế với các gia tài so sánh phải thống nhất với phương pháp tính áp dụng với gia tài đánh giá. Giá giao dịch của gia tài so sánh phải phản ánh được điều kiện thị phần Lúc Này cũng như điều kiện kèm theo thị trường tương lai tương tự như của gia sản đánh giá và thẩm định giá.
– Cách 1: xác định tỉ suất vốn hóa trên cơ Sở thu nhập hoạt động thuần và giá giao dịch của các gia tài so sánh.
Tỉ suất vốn hóa (R) = nguồn thu hoạt động thuần / Giá bán
– Cách 2: xác lập tỉ suất vốn hóa trên cơ Bộ nguồn thu hiệu quả của những tài sản so sánh và giá giao dịch của những gia sản so sánh.
Tỉ suất vốn hóa (R) = (1 – Tỉ lệ chi phí hoạt động) / Số nhân nguồn thu hiệu quả
Trong đó:
Tỉ lệ chi phí hoạt động = chi phí hoạt động / Tổng nguồn thu hiệu quả
Số nhân nguồn thu hiệu quả = Giá bán của tài sản so sánh / Tổng nguồn thu hiệu quả của gia tài so sánh
Tổng nguồn thu hiệu quả = Tổng nguồn thu thực lực – Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro đáng tiếc giao dịch thanh toán
Tỉ lệ chi phí hoạt động rất có thể xác định được thông qua khảo sát tìm hiểu các tài sản tương tự trên thị trường.
Xem thêm: Dịch Vụ Amazon Danh Mục Hướng Dẫn Sử Dụng Diskeeper 16 Pro Full Key
đánh giá viên có khả năng xác lập tỉ lệ ngân sách hoạt động và số nhân thu nhập hiệu quả thông qua tìm hiểu ít nhất 03 gia sản tương tự trên thị phần để tổ hợp, rút ra tỉ suất vốn hóa áp chế cho gia sản đánh giá và thẩm định giá.
Phương pháp so sánh theo Cách 2 thường được áp chế trong trường hợp không thu thập được những dữ liệu đề xuất như phương pháp tính trên, đánh giá viên có khả năng xác định tỉ suất vốn hóa dựa vào mối quan hệ tỉ lệ giữa tỉ lệ chi phí hoạt động và số nhân thu nhập.
b) Phương pháp phân tích vốn vay – vốn sở hữu
Phương pháp căn cứ vào trung bình gia quyền của hệ số vốn hóa tiền vay Rm và Tỉ suất vốn hóa vốn nắm giữ Re, trong đó quyền số là tỉ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu tư vào gia tài.
Phương pháp này áp dụng đối với các gia sản được góp vốn đầu tư bởi nguồn vốn nắm giữ và nguồn vốn vay, đánh giá và thẩm định viên phải thu thập được các Thông tin liên quan đến 02 nguồn này bao gồm:
Tỉ lệ vốn nắm giữ, tỉ lệ vốn vay, kì hạn giao dịch thanh toán, số kì tỉnh thanh hóa, lãi suất, sự kì vọng của chủ đầu tư của dự án từ số vốn liếng, khả năng thu hồi vốn góp vốn đầu tư và các yếu tố khác tương quan.
R = M x Rm + (1-M) x Re
R: tỉ suất vốn hóa
M: tỉ lệ % vốn vay trên tổng giá trị đầu tư
(1-M): tỉ lệ % vốn sở hữu trên tổng vốn đầu tư
Rm: hệ khoản đầu tư hóa tiền vay
Re: tỉ suất vốn hóa vốn sở hữu
Trong đó:
Hệ số vốn hóa tiền vay Rm là tỉ lệ khoản thanh toán nợ hàng năm (bao gồm cả vốn và lãi) trên vốn vay gốc. Hệ khoản vốn hóa tiền vay được tính bằng cách nhân khoản tỉnh thanh hóa mỗi kì (bao gồm cả gốc và lãi) với số kì phải tỉnh thanh hóa trong năm và chia cho số tổng cộng tiền vay gốc.
Tỉ suất vốn hóa vốn nắm giữ Re là tỉ suất vốn để vốn hóa nguồn thu từ vốn nắm giữ. Tỉ suất vốn hóa vốn nắm giữ Re được xem bằng cách chia doanh số vốn chủ sở hữu hàng năm chia cho tổng số vốn nắm giữ.
Cách xác định tỉ suất vốn hóa vốn sở hữu thường được xác lập thông qua khảo sát trên thị trường, phân tích Thông tin của các gia tài so sánh.
c) Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ
Phương pháp phân tích tố chất thanh toán nợ xác định tỉ suất vốn hóa căn cứ vào tỉ lệ % vốn vay trên tổng giá trị đầu tư M, hệ số vốn liếng hóa tiền vay Rm và tỉ lệ khả năng trả lại nợ DCR.
Xem thêm: Eq Là Viết Tắt Của Từ Gì – So Sánh Sự Khác Biệt Giữa Iq Và Eq
Phương pháp này áp chế đối với những gia sản được đầu tư bởi nguồn vốn sở hữu và nguồn vốn vay, thẩm định và đánh giá viên phải thu thập được những Thông tin liên quan đến:
khả năng tỉnh thanh hóa của nhà đầu tư, điều kiện/điều khoản cho vay, tỉ lệ giải ngân cho vay, kì hạn giao dịch thanh toán, số kì tỉnh thanh hóa, lãi suất vay, nguồn thu hoạt động thuần và các vấn đề khác tương quan.
Tỉ suất vốn hóa (R) = M x Rm x DCR
Trong đó:
DCR = nguồn thu hoạt động thuần / Khoản tỉnh thanh hóa nợ hàng năm
Khoản thanh toán nợ hàng năm = Khoản tỉnh thanh hóa mỗi kì x Số kì phải tỉnh thanh hóa trong thời điểm
Khoản giao dịch thanh toán mỗi kì gồm có cả phần gốc và lãi phải trả mỗi kì
Sau khi đọc bài viết thì chắc chắn vấn đề tỷ suất vốn hóa là gì và phương pháp tính nó không còn là bài toán khó đối với các bạn. Hãy đọc thêm tài liệu tham khảo nếu muốn chuyên sâu hơn về vấn đề này!